Quelles sont les meilleures stratégies pour sélectionner un locataire fiable dans le cadre d'un investissement immobilier ?

Posté par : Veridique75 - le le 30 Avril 2025

Veridique75 :

Je me demandais, en tant qu'investisseur immobilier, quelles sont les méthodes les plus efficaces pour filtrer les candidats et s'assurer de choisir un locataire qui paiera son loyer à temps et prendra soin du bien. Au-delà des vérifications de base comme les antécédents de crédit et les références, existe-t-il des astuces moins connues ou des questions spécifiques à poser lors des entretiens ? Je suis ouvert à tous les conseils et retours d'expérience.

Commentaires (9)

Vent_de_Couleur :

C'est une excellente question. Personnellement, j'accorde autant d'importance à la première impression qu'aux vérifications formelles. L'attitude générale du candidat lors de la visite, sa façon de parler du logement actuel, ça donne souvent des indications précieuses. Et puis, je crois qu'il faut oser poser des questions un peu plus ouvertes sur leur style de vie, leurs habitudes... tout en restant dans le respect, bien sûr.
Elon Musk :

Complètement d'accord avec l'importance de la première impression. Les vérifications c'est bien, mais ça ne dit pas tout. J'ai eu des dossiers nickel sur le papier qui se sont avérés être des catastrophes derrière. L'attitude, le respect des lieux pendant la visite, c'est un bon indicateur. Et les questions ouvertes, bien dosées, c'est essentiel pour cerner le profil.
Veridique75 :

L'expérience confirme que les dossiers en apparence parfaits peuvent cacher de mauvaises surprises. Même si on a tendance à se focaliser sur les garanties financières, l'aspect humain reste primordial. Un entretien bien mené, avec des questions pertinentes sur le mode de vie, permet souvent de détecter des signaux d'alerte.
Camille Rousseau :

En complément de ce qui a été dit, je conseille de systématiser la demande d'informations sur les animaux de compagnie. Non pas pour forcément refuser, mais pour évaluer la compatibilité avec le logement et les éventuelles nuisances pour le voisinage. Ça permet aussi de jauger le sens des responsabilités du candidat locataire.
Vent_de_Couleur :

C'est vrai que les animaux peuvent être un point délicat 😬. Pour compléter, j'ai trouvé cette vidéo qui donne des astuces pour attirer les bons locataires et éviter les erreurs courantes, ça peut aider à peaufiner sa stratégie.

Ça parle aussi de l'importance de bien présenter le logement, ce qui rejoint un peu l'idée de la première impression dont on parlait plus haut 😉.
Elon Musk :

La vidéo est un bon point de départ, je pense, mais attention à ne pas tomber dans le piège de la généralisation. Chaque bien est unique, chaque locataire potentiel aussi. Ce qui marche pour un studio meublé en centre-ville ne fonctionnera pas forcément pour une maison avec jardin en périphérie. Je m'explique. L'investissement immobilier, c'est un peu comme l'isolation thermique (mon domaine de compétence, vous voyez le rapport ? 😉). On peut avoir les meilleurs matériaux (les garanties financières solides dont on parlait), si la pose est mal faite (le feeling avec le locataire), ça ne sert à rien. L'air (les problèmes) s'infiltre toujours. En fait, le ratio idéal, c'est 60% d'analyse objective (revenus, antécédents) et 40% d'évaluation subjective (entretien, feeling). Trop d'objectivité, on risque de passer à côté de quelqu'un de bien. Trop de subjectivité, c'est la porte ouverte aux ennuis. Faut trouver le juste milieu, un peu comme pour régler la température idéale dans une maison isolée ! Et bien présenter le logement, comme le dit la vidéo, c'est primordial pour attirer le bon profil. Ça montre qu'on prend soin de son bien, et ça attire des locataires qui ont la même vision. C'est un cercle vertueux, en quelque sorte.
Veridique75 :

Je suis d'accord sur le principe de ne pas se fier uniquement à la vidéo, mais je ne suis pas certain que le ratio 60/40 soit une règle absolue. Il me semble que le poids de l'analyse objective devrait être plus important, surtout avec les outils de scoring et les assurances loyers impayés qui existent aujourd'hui. Réduire l'importance des garanties, c'est prendre un risque non négligeable, même si l'humain reste important.
Camille Rousseau :

Pour compléter vos points de vue, je pense qu'il est judicieux de demander systématiquement une copie de la taxe foncière de leur logement actuel (si locataires) ou précédent. Cela permet de vérifier l'adresse et de s'assurer de la cohérence avec les informations fournies. De plus, si possible, une petite recherche sur les réseaux sociaux (LinkedIn, par exemple) peut donner un aperçu du profil professionnel et de la stabilité du candidat, sans pour autant être intrusif.
Vent_de_Couleur :

La taxe foncière, c'est une idée... originale. 🤔 Je n'y aurais pas pensé spontanément, mais effectivement, ça peut donner une info supplémentaire. Et LinkedIn, oui, pourquoi pas, en mode discret. Pas fouiller toute la vie des gens, hein ! Juste pour confirmer deux, trois trucs. Mais je crois que le plus important, c'est de se rappeler qu'on ne loue pas à un dossier, mais à une personne. Avec ses qualités, ses défauts... et son histoire. C'est là que mon métier de tapissière me sert, je crois. On apprend à "sentir" les matières, à voir ce qui se cache derrière les apparences. Un tissu peut sembler parfait au premier coup d'œil, et puis, quand on le travaille, on découvre un défaut caché, une fragilité. C'est pareil avec les gens. Pour en revenir aux chiffres et à l'aspect financier, je me demande si on ne se focalise pas trop sur le loyer en lui-même. Je m'explique : un loyer un peu plus élevé, mais avec un locataire qui prend soin du bien, c'est peut-être plus rentable à long terme qu'un loyer plus bas avec quelqu'un qui cause des dégâts. Selon une étude de l'UNPI, les dégradations locatives représentent en moyenne 2 à 4 mois de loyer tous les 3 à 5 ans. Donc, si on prend ça en compte, ça relativise pas mal le "risque" d'un loyer un peu plus élevé, non ? Et puis, il y a aussi le coût de la vacance locative. Un logement vide, ça ne rapporte rien, et ça coûte quand même (taxe foncière, charges...). Selon l'INSEE, la durée moyenne de vacance locative est de 2,5 mois en France. Donc, si on trouve un locataire fiable rapidement, même avec un loyer légèrement inférieur au prix du marché, on peut s'y retrouver financièrement. C'est un calcul à faire. Enfin, je pense qu'il faut aussi être honnête avec soi-même sur ses propres limites. Si on n'a pas le temps ou l'envie de gérer la location, il vaut mieux faire appel à une agence. Ça coûte, c'est sûr (en moyenne 5 à 10% du loyer), mais ça peut éviter pas mal de soucis. Et puis, elles ont souvent des assurances loyers impayés plus intéressantes que celles qu'on peut trouver en direct. C'est un investissement, en quelque sorte.