Je me demandais ce que vous pensiez de la vente en viager. On voit souvent ça comme une solution pour les personnes âgées avec peu de revenus, mais est-ce que c'est vraiment intéressant pour l'acheteur ? Quels sont les pièges à éviter, les avantages et inconvénients des deux côtés ? J'aimerais bien avoir vos avis éclairés là-dessus.
C'est une question pertinente 🤔 ! Souvent, on focalise sur le vendeur, mais l'acheteur doit vraiment bien calculer son coup. Le risque principal, c'est la longévité du vendeur... si la personne vit trèèèès longtemps, l'investissement peut devenir moins rentable que prévu. Faut faire des simulations et bien se renseigner sur l'espérance de vie moyenne, etc. 📈
Calculer son coup, ouais, c'est le mot. L'espérance de vie, c'est la base, mais faut pas se contenter des moyennes. C'est comme dire que si tu traverses une rivière, en moyenne, elle fait 1m de profondeur alors qu'en réalité, y'a des trous de 3m. Tu te noies quand même. Faut creuser un peu plus que ça. D'abord, y'a le type de viager. Occupé, c'est moins cher au départ, mais t'as pas la jouissance du bien. Libre, c'est plus cher, mais tu peux le louer direct si tu veux. Ensuite, y'a le bouquet. Plus il est élevé, moins la rente est forte, et vice-versa. Perso, je me méfierais des bouquets trop faibles. Ça peut cacher une rente gonflée, et au final, tu paies plus cher sur la durée. Tiens, d'ailleurs, une étude de l'INSEE de 2021 (je crois, faudrait que je retrouve la référence exacte, mais en gros c'était ça) montrait que dans environ 60% des cas, l'acheteur en viager finissait par payer plus cher que la valeur vénale du bien si le vendeur vivait 15 ans de plus que l'espérance de vie moyenne. Ça fait réfléchir. Et puis, faut pas oublier les frais. Frais de notaire, taxe foncière (si c'est un viager occupé, c'est souvent au vendeur, mais faut vérifier), assurances... Ça s'accumule vite. Sans compter les éventuels travaux. Si le vendeur est un peu négligeant, tu peux te retrouver avec une maison à retaper de fond en comble après son décès. Et là, adieu la bonne affaire. Donc, oui, le viager, ça peut être intéressant, mais faut vraiment tout prendre en compte et faire des simulations ultra-précises. Et surtout, avoir les nerfs solides. Parce que attendre le décès de quelqu'un pour récupérer son investissement, c'est pas forcément très glorieux, même si c'est légal. J'en connais qui ont laissé tomber tellement ils se sentaient mal à l'aise avec le truc. On parle quand même d'humains, pas de simples tableaux Excel.
C'est un point de vue très complet. Je partage une vidéo qui vulgarise bien les tenants et aboutissants de l'achat en viager, notamment les différents types de viagers et les risques associés.
J'espère que cela apportera un éclairage complémentaire.
La vidéo est un bon complément, Camille. Ça permet de visualiser les choses, surtout pour ceux qui ne sont pas familiers avec le jargon immobilier. Mais attention, ce genre de vidéos vulgarise forcément. Elles donnent une vue d'ensemble, mais ne remplacent pas une analyse approfondie de sa situation personnelle et du bien qu'on convoite. Faut pas que les gens pensent que c'est un "viagerpourlesnuls" et qu'ils peuvent se lancer sans réfléchir derrière.
Merci Camille, et merci Veridique75, c'est très aimable d'avoir partagé ces ressources. C'est vrai qu'il faut éviter l'effet "viagerpourlesnuls".
Je suis d'accord avec ImpactNeutre36, le partage de ressources est toujours utile, mais il faut insister sur la prudence. C'est facile de tomber dans le piège de la simplification excessive, surtout avec des sujets aussi complexes que le viager. On a tendance à oublier que chaque situation est unique et mérite une analyse personnalisée. Par exemple, on parle souvent de l'espérance de vie comme d'un facteur déterminant, mais c'est une vision très statistique. Une étude de l'INED de 2022 (je pourrai retrouver la référence précise si besoin) montre que l'espérance de vie à un âge donné varie considérablement en fonction de plusieurs facteurs : le niveau de revenu, l'activité physique, l'environnement social, etc. Une personne de 75 ans avec une bonne hygiène de vie et un réseau social solide peut avoir une espérance de vie bien supérieure à la moyenne. En tant que spécialiste en marketing prédictif, j'ai souvent recours à des modèles de simulation pour évaluer les risques et les opportunités. Dans le cas du viager, on peut créer des scénarios en intégrant des données démographiques, économiques et même comportementales. On peut, par exemple, simuler l'impact d'une hausse des taux d'intérêt sur la rentabilité de l'investissement, ou évaluer la probabilité que le vendeur déménage dans une maison de retraite, ce qui pourrait libérer le bien plus tôt que prévu. Ces modèles ne sont pas infaillibles, bien sûr, mais ils permettent d'affiner son analyse et de prendre des décisions plus éclairées. L'idée, c'est de dépasser les généralités et de se concentrer sur les spécificités de chaque situation. On peut par exemple faire une simulation de l'évolution des prix de l'immobilier pour une ville en particulier, ou bien intégrer des données sur le marché locatif pour évaluer le potentiel de rendement si on opte pour un viager libre et qu'on souhaite mettre le bien en location. Il existe des outils d'analyse assez poussés qui permettent de faire ces simulations. Bien sûr, cela demande un certain investissement en temps et en ressources, mais cela peut éviter de mauvaises surprises. Car au final, le viager, c'est un pari sur l'avenir. Et comme tout pari, il faut le faire en connaissance de cause.
Camille Rousseau a raison, les modèles prédictifs, c'est bien, mais faut savoir les utiliser. Le truc, c'est que ces outils sont souvent hors de prix pour le particulier lambda. Une alternative plus abordable, c'est de se faire son propre tableau Excel. 🤓 Ça demande un peu de boulot au départ, mais au moins, t'as la main sur les données et les hypothèses. Tu peux y intégrer l'espérance de vie (en pondérant avec les facteurs de l'INED comme elle dit), les taux d'intérêt, les impôts, les frais d'entretien, et même une estimation de la plus-value potentielle du bien (en étant réaliste, hein, pas en mode bulle immobilière). L'avantage, c'est que tu peux faire varier les paramètres et voir l'impact sur ta rentabilité. Genre, tu te dis "silevendeurvit5ansdeplusqueprévu,jeperdscombien?", ou "silestauxmontentde2%,çachangequoi?". Ça permet de se faire une idée des risques et des opportunités, et de prendre une décision en connaissance de cause. 👍 Après, faut pas se leurrer, ça remplacera jamais l'expertise d'un pro, mais ça donne déjà une base solide pour négocier ou pour renoncer si on sent que le truc est foireux. Et puis, ça occupe pendant les longues soirées d'hiver. 🤣
Hermione53, quand vous dites "personnesâgéesavecpeuderevenus", vous visez quel type de bien en particulier ? Est-ce que vous pensez plutôt à des appartements en ville, des maisons à la campagne, ou autre chose ? La localisation et le type de bien doivent quand même pas mal influencer la pertinence de l'option, non ?
Veridique75, vous avez raison de le souligner, je pensais surtout aux petites maisons en zone rurale ou aux appartements modestes en périphérie des villes. Des biens qui peuvent être difficiles à vendre autrement, et pour lesquels le viager pourrait effectivement apporter un complément de revenu intéressant. Mais c'est vrai que la localisation et le type de bien sont des facteurs déterminants, et que la pertinence de l'opération doit être évaluée au cas par cas.
Translucide a raison de souligner l'importance de l'outil Excel ! C'est une approche pragmatique et accessible. Pour aller plus loin, on peut aussi utiliser des outils de visualisation de données gratuits comme Google Data Studio pour rendre les simulations plus parlantes. Cela permet de mieux comprendre les interactions entre les différents paramètres et de détecter plus facilement les points de vigilance.
Hermione53 :